Сферы применения метода:

1) для оценки стоимости недвижимости (зданий, сооружений, домов, квартир и т.д.);

2) для оценки уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, вокзалов и т.д.). Анализ затрат на их воспроизводство или замещение – это единственная приемлемая альтернатива для оценщика;

3) рынок страховых услуг, т.к. суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются с помощью данного подхода.

Такой метод в основном используется для оценки стоимости недвижимости. Как правило, покупатели недвижимости сопоставляют цены предлагаемых им объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) равна издержкам в текущих ценах на строительство точной копии, оцениваемого объекта из тех же материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Если определить восстановительную стоимость невозможно, рассчитывают стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Оценка недвижимости затратным подходом состоит из следующих этапов:

1) определение рыночной стоимости земельного участка;

2) определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения;

3) определение накопленного износа объекта;

4) рыночная стоимость недвижимости = стоимость земельного участка + восстановительная стоимость (или стоимость замещения) – износ.

Способы расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения:

1) Метод количественного анализа – в этом случае стоимость объекта складывается из стоимости строительно-монтажных работ (определяется по специальным нормативам), затрат на приобретение оборудования, прибыли застройщика и прочих затрат (налоги, страховые платежи, оплата консультантов и т.д.). Это наиболее точный, но и наиболее трудоемкий метод;

2) Поэлементный способ расчета – это модификация первого метода с использованием укрупненных сметных норм и расценок (стоимость 1 кв.м. кирпичной стены, стоимость 1 кв.м. кровли и т.д.);

3) Метод сравнительной единицы – в этом случае вместо стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта используется стоимость аналогичной единицы подобного типового сооружения. Умножив эту стоимость на число этих единиц у оцениваемого объекта и введя поправки на особенности оцениваемого объекта, с помощью полученных данных можно определить стоимость оцениваемого объекта. Это наиболее простой и самый распространенный способ оценки объекта недвижимости;

4) Индексный способ – восстановительная стоимость в этом случае определяется по следующему правилу:

Свосст= Спрвн* Ипрц,

Где Свосст. – восстановительная стоимость объекта, Спрвн. – первоначальная стоимость объекта, Ипрц. – индекс переоценки.

а) сумма дооценки первоначальной стоимости до восстановительной (ДСпрвнч. ) находится по формуле:

ДСпрвнч.= Свосст- Спрвн,

б) сумма износа по отношению к восстановительной стоимости (ИСвосст. ) равна:

ИСвосст.= Анкпл.* Ипрц,

Где Анкпл. – накопленная амортизация,

в) сумма дооценки износа (Дизн.) находится по формуле:

Дизн.= ИСвосст.- Анкпл

При затратном подходе рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с учетом накопленного совокупного износа.

Износ – утрата полезности (т.е. стоимости) по любой причине.

В зависимости от факторов снижения стоимости объекта износ бывает:

1) физический – это изменение со времени физических свойств оцениваемого объекта;

2) функциональный – это потеря в стоимости объекта из-за несоответствия современным стандартам (безопасность, благоустроенность, функциональная полезность, архитектурные решения и т.д.). Если затраты на устранение дефекта меньше, чем добавляемая при этом стоимость, то это устранимый функциональный износ. Иначе это неустранимый функциональный износ;

3) внешний (экономический) – это потеря в стоимости из-за влияния внешних факторов (например, постройка рядом с объектом аэропорта).

Методы расчета физического износа объекта:

1) Нормативный – основан на использовании амортизационных отчислений;

2) Стоимостной – определяются затраты на восстановление элементов зданий и сооружений;

3) Экспертный – предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех элементов здания, сооружения, оборудования. Самый точный и наиболее трудоемкий метод расчета износа;

4) Метод расчета срока жизни объекта – базируется на экспертизе оцениваемого объекта. При этом процент износа восстановительной стоимости равен отношению эффективного возраста объекта (оцениваемого экспертно) и срока экономической жизни объекта.

Пример 3. Первоначальная стоимость объекта равна 800 тыс. руб., накопленная амортизация – 300 тыс. руб., индекс переоценки – 3. Определить восстановительную стоимость объекта, сумму дооценки первоначальной стоимости до восстановительной, сумму износа по отношению к восстановительной стоимости, сумму дооценки износа.

Решение:

Итак, оценка стоимости предприятия, основанная на затратном (фондовом, имущественном) подходе, не связана с настоящими и ожидаемыми результатами деятельности предприятия. В этом – главный недостаток такой оценки. Поэтому в странах с рыночной экономикой широко распространены методы оценки, основанные на величине будущих доходов.

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1м2 площади, 1 м³ строительного объема - для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930-80 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. (Часто эти методы определения СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ неграмотно рассматривают как классификацию методов затратного подхода.

В действительности их применением реализуется лишь один конкретный этап алгоритма затратного подхода, а именно этап оценки восстановительной стоимости. В оценке недвижимости затратный подход представлен только одним (одноименным) методом - затратным).

Среди них:
- базисно-индексный метод;
- ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);
- модульный метод (метод разбивки по компонентам);
- метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметнои документации в базисном уровне цен (1955,1969,1984,1991, 1994 или 1998-1999 гг.) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве - РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10-15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных Ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод , основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

1) фактически определяется стоимость замещения;
2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например, по состоянию на 1 января 1984 г.; 1 января 1991 г.; 1 июля 1999 г. или др. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются не на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий).

Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.

Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии - из сборников укрупненных сметных нормативов

(УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС BP, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15-20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970-1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:
- все прямые затраты;
- накладные расходы и плановые накопления;
- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
- стоимость проектно-изыскательских работ;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- затраты на временные здания и сооружения;
- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м³, 1 м², 1 пог. м), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Это влияние двояко.

С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.

С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т.п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5-6% в год, а его удешевление - 3-4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября 1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода* в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 января 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. на 1 января 1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 ООО х (1 + 0,02)5 — ПО 408 руб.

В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930-1980 гг.
Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;
оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
расчет выявленных видов износа;
расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

метод сравнения продаж;
метод распределения;
метод выделения;
метод разбивки на участки;
техника остатка для земли;
капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;
условия финансирования;
условия продажи;
условия рынка;
месторасположение;
физические характеристики;
доступные коммунальные услуги;
условия зонирования;
наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
налоги, страховка, заработная плата ИТР;
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика;
прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
основную заработную плату строительных рабочих;
стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;
затраты на проектные и изыскательские работы;
прочие затраты и работы;
содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

метод сравнения продаж;
бухгалтерский;
метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
Элемент сравнения	1	2	3
Стоимость земельного участка
Стоимость нового строительства на дату оценки
Цена продажи, тыс. руб.
Настоящая стоимость сооружений
Итого накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ» .

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

устранимый и неустранимый физический износ;
устранимый и неустранимый функциональный износ;
внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

экспертный (нормативный);
стоимостной;
метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

F ф — физический износ здания, (%);

F i — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты — 10%;
стены — 15%;
перекрытия — 20%;
кровля — 10%;
полы — 35%;
окна — 40%;
отделочные покрытия — 30%;
внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;
прочие — 25%.

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

	Удельные веса конструктивных элементов, %	Износ, %	Удельный вес х процент износа
фундаменты
стены
перекрытия
кровля
полы
окна
отделочные покрытия
внутренние сантехнические и электротехнические устройства
прочие
Итого:

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.	Износ, %
фундаменты
стены
перекрытия
прочие
Итого:

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.



отделочные покрытия
Итого:

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

определение величины исправимого физического износа;
определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т. ч.
устройство фундаментов
устройство наружных стен
устройство перекрытий
устройство кровли
устройство перегородок
устройство подвесных потолков
устройство полов
внутренняя и наружная отделка
система канализации
система электроснабжения
система отопления
вентиляция и кондиционирование
Косвенные издержки
Прибыль предпринимателя
Общая восстановительная стоимость

2. Определим величину исправимого физического износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
кровля
полы
отделка
канализация
система электро-снабжения
система отопления
вентиляция и кондициони-рование
Итого:

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом — 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя	Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость
восстановительная стоимость исправимого физического износа
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
действительный возраст
общая физическая жизнь
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

Тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
«сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.
установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.
в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае — кондиционера):

Тыс. руб.

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае — электроарматуры):

Тыс. руб.

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае — позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Тыс. руб.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Тыс. руб.

Неисправимый функциональный износ вызывается:

недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
«сверхулучшениями».

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. — связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.
оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае — системы пожаротушения)

Тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае — большую высоту этажа):

Тыс. руб.

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

Тыс. руб.

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

Тыс. руб.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

Тыс. руб.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Тыс. руб.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка — 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка — 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада:

Тыс. руб.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
- обоснование необходимости обновления действующего объекта;
- оценка зданий специального назначения;
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
- анализ эффективности использования земли;
- решение задач страхования объекта;
- решение задач налогообложения;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Литература

1. "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

2. "Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ". Постановление Правительства Российской Федерации

Д. В. Виноградов

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ). ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
основную заработную плату строительных рабочих;
стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;
затраты на проектные и изыскательские работы;
прочие затраты и работы;
содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
другие виды косвенных издержек.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Определение износа оцениваемого здания

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 3).

Рис. 3 Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

метод сравнения продаж;
бухгалтерский;
метод разбивки.

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
Элемент сравнения
Стоимость земельного участка
Стоимость нового строительства на дату оценки
Цена продажи, тыс. руб.
Настоящая стоимость сооружений
Итого накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Стоимость имущества по затратному подходу определяется на основе восстановительной стоимости за вычетом всех видов накопленного износа: физического, функционального и внешнего.

Под восстановительной стоимостью имущества понимается полная стоимость затрат, которые понес бы собственник, если бы он должен был полностью заменить данное имущество на аналогичные новые объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов - также таможенные платежи и т.д.

При оценке рыночной стоимости имущества по затратному подходу выделяют три вида износа:

- физический;
- функциональный;
- внешний (экономический).

Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие постепенной утраты изначально заложенных при создании технико-экономических качеств под воздействием эксплуатации, природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ представляет собой уменьшение стоимости имущества, вызванное появлением новых технологий, материалов или технологических принципов, что приводит к избыточности капитальных затрат в существующее имущество, неполному его использованию, невозможности расширения или модернизации объектов.

Внешний (экономический) износ - форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи местонахождения объекта.

Затратный метод имеет ряд ограничений при оценке объектов с большим сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа. Кроме того, затратный подход не отражает в достаточной степени рыночных ожиданий от использования оцениваемым объектом. Поэтому уровень стоимости, определенный затратным методом, является одной из точек зрения при определении рыночной стоимости и используется в основном как дополнение или составляющая для вывода окончательной величины.

Основной акцент при определении рыночной стоимости собственности делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

* стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
* заработная плата рабочих;
* стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
* стоимость коммунальных услуг;
* стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

* стоимость инвестиций в землю;
* гонорары проектно-сметным организациям;
* маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько методов определения восстановительной стоимости:

* метод сравнительной единицы;
* метод разбивки по компонентам;
* метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости).

Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле

Со = См2 · Sо · Кп · Кн · Км · Кв · Кпз · Кндс, (3.13)

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кп = 1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

* единое функциональное назначение;
* близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
* сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
* другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Сзд = (? Vj · Cj) · Кн, (3.14)

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1).

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.