Строительная экспертиза квартиры

Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире

Строительная экспертиза квартиры

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:

  • подготовка к проведению обследования;
  • предварительное (визуальное) обследование;
  • детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований. Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

В ходе строительной экспертизы квартиры установлено:

  • При осмотре жилых помещений квартиры каких-либо улучшений не выявлено.
  • При осмотре кухни каких-либо улучшений не выявлено.
  • При осмотре санузла и коридора каких-либо улучшений не выявлено.

Коментарий строительного эксперта по обследованию квартиры Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки».Таким образом, в ходе обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.

Заключение по строительной экспертизы квартиры

По результатам экспертизы, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, в ходе диагностического обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.

  • Неотделимые улучшения квартиры - Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире

Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей.

  • Размещение торговых площадей в бывшем банно-прачечном комбинате;
  • Реконструкция склада растительного масла под производственные площади для размещения цеха по производству оконных рам;
  • Реконструкция части площадей склада промышленных товаров для участка сборки нейтрализаторов.

А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик.

Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние два года, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости.

Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме.

В представляемой работе автор, используя свой практический опыт, попытался в систематизированном виде изложить методические основы, позволяющие оценщику решить вопрос о целесообразности произведенных арендатором улучшений и определить их стоимость в целях возмещения.

Гражданско-правовые основы, определяющие порядок возмещения затрат арендатора

В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт , предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ст. 623 ГК устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью , если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества , арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит , если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как правило, собственник имущества конкретизирует положения Гражданского кодекса об условиях аренды и устанавливает порядок осуществления арендатором улучшений и возмещения их стоимости в договоре аренды или иных документах. Например, «Положением об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в собственности МО г.Новоуральск» предусмотрено, что обязательства арендатора по проведению текущего ремонта объекта аренды и его право на проведение капитального ремонта являются обязательными условиями договора аренды объекта недвижимости (п.2.4). При проведении арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции объекта недвижимости, смета подлежит согласованию с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ (п. 2.8).

Типовой договор аренды нежилого помещения, заключаемый между уполномоченным органом МО г. Новоуральск и арендатором, обязывает последнего своевременно производить необходимый ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств. При этом, производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, данный договор ограничивает права арендатора в сравнении с общими нормами ГК, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды.

Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции. Градостроительным кодексом реконструкция характеризуется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Зачастую, следствием реконструкции является изменение функционального назначения объекта. Порой проекты реконструкции предусматривают очень специфические изменения в конструктивные элементы зданий и помещений, имеющие смысл только для конкретного арендатора (например, создание вентиляционной системы для производства сварочных работ), и не представляющие интереса для собственника помещения. Поэтому, неизбежно встает вопрос о целесообразности производимых арендатором улучшений с точки зрения их полезности для собственника при последующем использовании объекта по окончании аренды. Ведь может произойти так, что кроме арендатора, создавшего улучшения, они больше никому не будут нужны. Тогда речь должна идти о создании сверхулучшений, которые не только не повышают рыночную стоимость объекта (или доходы от его использования), а наоборот, ведут к снижению рыночной стоимости или ликвидности объекта, ограничивая сферу его возможного применения.

Из анализа изложенных положений следует, что для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:

  • носить капитальный характер (то есть являться затратами на капитальный ремонт или реконструкцию объекта аренды);
  • являться не отделимыми без вреда для конструкций объекта аренды;
  • производиться с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем;
  • смета на работы должна быть согласована с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ.

Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника.

Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений.

Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации. Автор на практике сталкивался со следующими решениями этого вопроса:

  1. Расходы арендатора засчитывались в счет платежей за арендуемое имущество;
  2. Остаточная стоимость улучшений возмещалась арендатору после продажи объекта недвижимости на аукционе за счет вырученных средств;
  3. Стоимость улучшений засчитывалась в счет стоимости объекта недвижимости при продаже объекта арендатору;
  4. С арендатором заключался инвестиционный договор, в соответствии с которым он становился сособственником объекта недвижимости в доле, пропорциональной стоимости внесенных улучшений.

С возмещением затрат по окончании (расторжении) договора аренды автору сталкиваться не приходилось, хотя судебная практика довольно часто говорит о таких фактах.

Особенности улучшений арендатора как объекта оценки

Как видно из предыдущей главы, улучшения арендатора законодатель рассматривает как объект гражданских прав, который может участвовать в гражданском обороте. Следовательно, для осуществления с ними сделок необходима их стоимостная оценка, которая проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Основная особенность улучшений арендатора как объекта оценки выражается в том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в составе объекта недвижимости. Их использование может происходить только в ходе эксплуатации самого объекта недвижимости в целом, соответственно и генерировать доходы в отрыве от объекта недвижимости улучшения не могут. Также и участвовать в гражданском обороте они могут только в составе объекта, к которому относятся. Вместе с тем, при возникновении улучшений может проявляться эффект синергии, когда рыночная стоимость объекта недвижимости вырастает значительно выше суммы затрат на создание данных улучшений, то есть возникает дополнительная стоимость («сверхприбыль», «маржа»), пользуется которой собственник недвижимости, а не создатель улучшений. Может появиться и обратный эффект - снижение рыночной стоимости, при котором в проигрыше, опять-таки, остается владелец объекта, хотя арендатор лично для себя может извлечь выгоду от создания этих улучшений.

Ограничение (физическое) участия улучшений в гражданском обороте приводит к тому, что единственными участниками сделки с ними могут являться собственник недвижимого имущества и арендатор, создавший улучшения. А сделка с улучшениями может совершиться только один раз - при компенсации арендатору стоимости внесенных улучшений. Причем эта сделка не является сделкой купли-продажи, а происходит как возмещение затрат арендатора на их создание, независимо от последствий, к которым привело их возникновение. При этом арендатор может претендовать только на возврат прямых инвестиций, прибавленная стоимость остается собственностью владельца объекта.

Приведенные особенности определяют и подходы к оценке стоимости улучшений. Ясно, что ни доходный, ни сравнительный подходы при оценке улучшений не могут быть применены.

Вернее, доходный и рыночный подходы могут использоваться для выявления результата создания улучшений, их влияния на объект недвижимости в целом. При этом полученный эффект можно определить только путем сравнения рыночной стоимости недвижимости в состоянии «с учетом улучшений» и «без учета улучшений».

Влияние улучшений на объект недвижимости может проявляться различным родом. В результате создания улучшений:

  • Может снизиться физический износ конструктивных элементов, и, как следствие, увеличиться срок оставшейся экономической жизни;
  • Могут измениться технические и эксплуатационные характеристики объекта без изменения его уровня качества (классности);
  • Может измениться класс объекта без изменения функционального назначения;
  • Может измениться функциональное назначение объекта недвижимости, что влечет за собой его переход в другой сектор рынка.

Соответственно изменяются доходность объекта, его ликвидность, рыночная стоимость.

Определение же стоимости самих улучшений может происходить только с применением затратного подхода, как расчет величины затрат на их создание. При использовании данного подхода оценщику необходимо учитывать, что он предполагает общественно-необходимые затраты ресурсов (материальных и трудовых), поэтому определение расходов на создание улучшений должно происходить не из фактических затрат арендатора, а из расчетных показателей, исходя из объемов выполненных работ. Следовательно, фактические особенности осуществления инвестиций (работы хозспособом, экономия или перерасход материалов и т.п.), не должны влиять на конечный результат анализа.

Документы, необходимые для анализа улучшений

Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с Градостроительным Кодексом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом

Реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

Для того чтобы сделать выводы о правомерности, целесообразности и стоимости улучшений, осуществленных арендатором, оценщику необходимо проанализировать как юридические документы, касающиеся отношений собственника имущества и арендатора, так и документы, содержащие сведения об архитектурных, объемно-планировочных и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости и их изменениях в результате улучшений.

Источниками данных сведений могут быть:

  • Положения государственных, региональных и муниципальных органов, регламентирующие порядок сдачи объектов недвижимости в аренду
  • Договора аренды объектов недвижимости
  • Проектная документация на создание улучшений
  • Разрешение на проведение реконструкции, выданное уполномоченными органами
  • Договора с подрядчиками, сметы, акты приемки выполненных работ
  • Акты государственной комиссии о приемке строительных работ

Проектно-сметная документация должна быть согласована с собственником имущества (уполномоченным лицом или органом).

При отсутствии проектно-сметной документации, необходимо поставить вопрос о привлечении к работе сметчика, с соответствующей компенсацией стоимости его услуг, а в случае отказе заказчика от привлечения стороннего специалиста, можно отказаться от проведения оценки, мотивируя это отсутствием необходимых сведений.

Принципы анализа эффективности инвестиций арендатора

Любые вложения арендатора в используемое им имущество, тем более предполагающие долгосрочное их использование, следует рассматривать как некоего рода инвестиционные проекты, направленные для получения последующей выгоды от улучшенного объекта аренды. Также и для арендодателя, затраты арендатора на улучшения его собственности являются инвестиционным проектом, где источником основных инвестиций является арендатор.

В связи с этим, для определения эффективности осуществленных арендатором инвестиций с точки зрения собственника объекта аренды, можно применить методы анализа, используемые для инвестиционных проектов (ИП).

Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Показатели эффективности инвестиций в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиций и заинтересованности в них всех участников.

В основу оценок эффективности инвестиций арендатора должны быть положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

  • рассмотрение инвестиций на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода);
  • моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением инвестиций денежные поступления и расходы за расчетный период;
  • сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
  • принцип положительности и максимума эффекта. Для того чтобы ИП, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным;
  • учет фактора времени;
  • учет только предстоящих затрат и поступлений. При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от ухода из прежнего сектора рынка недвижимости в связи с изменением функционального назначения объекта).
  • сравнение «с учетом инвестиций» и «без инвестиций». Оценка эффективности ИП должна производиться сопоставлением ситуаций не «до инвестиций» и «после инвестиций», а «без инвестиций» и «с инвестициями»;
  • учет всех наиболее существенных последствий инвестиций. В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;
  • учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала.

Для расчетов эффективности инвестиций применяются:

  1. Метод расчета чистого приведенного эффекта
  2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
  3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций
  4. Метод определения срока окупаемости инвестиций
  5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций

Эффективность капиталовложений арендатора необходимо определять с точки зрения собственника имущества (ставя во главу угла его интересы в отношении объекта аренды как актива, способного приносить доходы в процессе эксплуатации или в результате продажи), применяя указанные методы. При этом под инвестициями понимается величина затрат, произведенных по работам капитального характера.

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV)

Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ими в течение прогнозируемого срока

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственником актива - повышение ценности объекта, количественной оценкой которого служит его рыночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственником актива, а его управляющим (в нашем случае - арендаторами). Поэтому здесь предполагается, что цели собственников и арендатора конгруэнтны , т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.

Для применения данного метода в поставленных целях, учитываются следующие особенности расчета показателя:

  1. В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, для анализа берется разница между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».
  2. Ставка дисконтирования берется в размере нормы отдачи, рассчитанной для объекта недвижимости, в который делаются инвестиции.
  3. Срок использования инвестиций определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В зависимости от результатов расчета, отличаются и рекомендации собственнику имущества:

  • если NPV < 0, то в результате инвестиций арендатора стоимость объекта недвижимости уменьшится, то есть инвестиции не отвечают выдвинутым требованиям, и их следует отвергнуть (не возмещать арендатору);
  • если NPV = 0, то при затратах арендатора в улучшения ценность актива не изменится, то есть инвестиции арендатора можно не отвергать;
  • если NPV > 0, то в случае осуществления инвестиций стоимость объекта недвижимости увеличится, то есть инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять (компенсировать).

2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI)

Этот метод является, по сути, следствием предыдущего.

В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Индекс рентабельности в нашем случае определяется отношением накопленной величины дисконтированных доходов от эксплуатации объекта «с учетом инвестиций» к сумме затрат на осуществление улучшений.

Очевидно, что если:

РI > 1, то улучшения следует принять,
РI < 1, то улучшения следует отвергнуть,
РI = 1, то улучшения не приносят ни прибыль, ни убытки.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции (IRR)

Под внутренней нормой прибыли понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Для расчета IRR для инвестиций арендатора в нашем случае используют показатели чистого денежного потока, периода расчета k иинвестиций IC , рассчитанные при применении предыдущих методов. За показатель «цены капитала» СС принимается норма отдачи для объекта недвижимости.

С показателем СС сравнивается критерий IRR, , при этом связь между ними такова.

Если:
IRR > СС, то улучшения следует принять;
IRR < СС, то улучшения следует отвергнуть;
IRR = СС , то улучшения не вносят изменения в экономические показатели объекта.

4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)

Срок окупаемости инвестиций арендатора определяется как прямым подсчетом, так и с учетом временного аспекта, при использовании уже известных значений P, PV, IC . Если оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR)

Для наших целей необходимо модифицировать базовую формулу показателя:

  1. Вместо показателя среднегодовой прибыли (PN) берется величина дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций;
  2. В качестве остаточной стоимости актива (RV) берется остаточная стоимость улучшений арендатора на конец прогнозного периода, который определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В качестве коэффициента рентабельности авансированного капитала используется аналогичный показатель для арендуемого объекта без учета инвестиций в улучшения.

Если показатель ARR выше значения рентабельности объекта аренды без инвестиций, то эффективность инвестиций превышает рентабельность объекта оценки, что позволяет отзываться о них положительно.

Если наблюдается обратная ситуация, то улучшения арендатора отрицательно сказываются на доходности объекта и их принимать не следует.

Только рассмотрев в совокупности все показатели, характеризующие эффективность произведенных улучшений, можно дать совет собственнику принять то или иное решение о целесообразности и полезности планируемых (или произведенных) улучшениях арендатора.

Определение стоимости улучшений

В ходе эксплуатации арендованных помещений арендатор потребляет краткосрочные улучшения арендуемого имущества, затраты на которые амортизируются в течение срока службы или срока аренды по принципу наименьшей величины. Одновременно происходит износ и долгоживущих конструктивных элементов, что предполагает списание их стоимости за счет арендатора (в сумме амортизационных отчислений). Таким образом, если арендатор за собственный счет произвел капитальные вложения в арендуемое имущество, то он может претендовать на возмещение своих затрат лишь в той части, которая принесет выгоду собственнику имущества после окончания срока аренды (или расторжения договора аренды по иным причинам). Поэтому для целей решения вопроса о возмещении затрат арендатора следует определять не полную стоимость внесенных им улучшений, а их остаточную стоимость на дату оценки или на момент возврата владельцу объекта аренды.

Остаточная стоимость определяется с учетом накопленного износа конструктивных элементов, на создание (восстановление) которых вносились инвестиции, рассчитываемого методом срока жизни.

Нормативные сроки эксплуатации конструктивных элементов определяются на основе «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р) .

Стоимость улучшений находится, исходя из сметной стоимости ремонтно-строительных работ, приведенной к дате оценки.

Для определения сметной стоимости используют сметную документацию, объем выполненных работ выявляют на основании актов сдачи-приемки работ.

Из практики следует, что арендатором предоставляются локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт. Поэтому оценщику необходимо проводить анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ (дефектными ведомостями) с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.

Иногда бывает необходимо проводить перегруппировку затрат, чтобы определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.

Неотделимые улучшения арендованного имущества - это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения - улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения - те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ - акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Как правило, экспертиза неотделимых улучшений заказывается потребителем тогда, когда последний сталкивается с необходимостью определить текущую стоимость этих улучшений. Процедура может проводиться также в качестве инструмента разрешения спорных ситуаций (в том числе в рамках судебного разбирательства).

Независимая экспертиза неотделимых улучшений - это одно из направлений деятельности нашей экспертной организации. Наши специалисты имеют огромный опыт проведения аналогичных мероприятий, обладают высокой квалификацией, располагают всем необходимым оборудованием.

Если гражданину потребовались точные и достоверные данные касательно рыночной стоимости неотделимых улучшений, наилучшим вариантом станет обращение к нам В самые кратчайшие сроки проведём все необходимые мероприятия, разработаем качественное экспертное .

В рамках данного материала мы рассмотрим следующие вопросы:

  1. Что можно считать неотделимыми улучшениями?
  2. Какие обстоятельства наиболее часто становятся причиной проведения экспертизы неотделимых улучшений?
  3. Каковы характерные особенности экспертизы неотделимых улучшений?
  4. Какова процедура данного исследования?
  5. Какие документы потребуются для заказа соответствующих мероприятий?

Следует понимать, что неотделимые улучшения в этой статье будут рассматриваться лишь относительно объектов недвижимости. Автотранспортные средства и другое имущества мы затрагивать не будем

Экспертиза неотделимых улучшений. Понятие

Для более глубокого понимания вопроса необходимо иметь в голове чёткую картину того, что именно следует считать неотделимыми улучшениями. Примечательно, что однозначная формулировка таких объектов не закреплена ни одним законодательным актом, хоть и ссылки на само понятие имеются в некоторых статьях ГК РФ.

По этой причине рассматривать само определение возможно только с опорой на сложившуюся практику Согласно последней, неотделимыми улучшениями принято считать такие изменения определённого объекта, которые улучшают его эксплуатационные характеристики и не могут быть отделены от него без вреда.

Всё становится намного понятнее при рассмотрении примеров. Так, к неотделимым улучшениям относятся результаты:

  • капитального ремонта;
  • реконструкции;

и прочих мероприятий подобного плана.

Таким образом, независимая экспертиза неотделимых улучшений позволяет оценить изменения, произведённые в процессе ремонтных, восстановительных, реконструкционных, монтажных, покрасочных и многих других работ.

Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал , здания, сооружения и т.п.

Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы.

Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде. Если в отношении объекта аренды были произведены неотделимые улучшения, они будут являться собственностью арендодателя вне зависимости от того, кем они были осуществлены. Исключением можно считать только такую ситуацию, при которой арендатор изначально согласовал проведение соответствующих работ с арендодателем, получил на то официальное письменное разрешение Тогда запрос на возмещение денежных средств, потраченных в процессе проведения улучшений, будет обоснован и сможет быть удовлетворён. Независимая экспертиза неотделимых улучшений, соответственно, может понадобиться арендатору, желающему получить справедливую компенсацию собственных вложений.

По какой причине экспертиза неотделимых улучшений проводится чаще всего?

Наиболее распространённая причина уже была обозначена выше - арендные отношения. Независимая экспертиза неотделимых улучшений в таком случае может понадобиться в двух ситуациях:

  1. Гражданин желает получить достоверные сведения касательно рыночной стоимости улучшений, которые не могут быть отделены от объекта без нанесения ущерба, для переговоров с третьими лицами. В этом случае подразумевается, что проблема решается без перенесения дела в судебную плоскость: заказчик направляет претензию третьему лицу (например, арендодателю) и прикладывает к ней заключение наших экспертов.
  2. Гражданин желает получить данные о стоимости неотделимых улучшений, чтобы взыскать справедливое денежное возмещение с некоторого лица. Тогда может быть использовано в качестве материалов по делу. Мнение квалифицированных специалистов довольно авторитетно и вполне может определить ход всего дальнейшего разбирательства. При необходимости наш может присутствовать на заседании, чтобы прояснить присутствующим все неясные моменты.

Экспертиза неотделимых улучшений - сложная процедура, качественное проведение которой требует от специалиста должных опыта и квалификации. Заказывать соответствующие мероприятия следует только в проверенных экспертных организациях, поскольку суды:

  1. не примут экспертное заключение (либо отчёт об оценке), которое было разработано лицом без необходимой квалификации и требуемых допусков, аттестаций;
  2. откажут в рассмотрении , сформированных силами работников строительных компаний.

Последний пункт обусловлен нашим действующим законодательством: согласно ФЗ N 135, к экспертизе неотделимых улучшений допускаются только профессиональные независимые организации, в полной мере располагающие всеми необходимыми документами, лицензиями.

Какие особенности имеет экспертиза неотделимых улучшений?

В процессе определения рыночной стоимости неотделимых улучшений следует помнить о том, что самостоятельное отчуждение рассматриваемого объекта на рынке не является возможным. Данный факт определяет саму специфику экспертизы, поскольку обособленное рассмотрение улучшений достоверного результата не даст: необходимо учитывать и сам объект недвижимости, к коему они относятся.

Если речь идёт об арендных отношениях, то традиционный подход к пониманию рыночной стоимости будет не совсем верен в силу существенной ограниченности количества потенциальных покупателей По сути, покупателем здесь будет считаться арендодатель, который возмещает средства, затраченные арендатором в процессе реализации ремонтных, восстановительных, реконструкционных и прочих работ. Поскольку исходная группа ограничена ровно двумя людьми, привычные подходы к определению рыночной стоимости объекта подвергаются определённым корректировкам.

На основании обозначенных выше положений и формируется специфика такой процедуры, как экспертиза неотделимых улучшений. В силу этих обстоятельств сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости в данном случае уместны не будут, поэтому вся процедура проводится с опорой на затратный подход.

Какую процедуру имеет экспертиза неотделимых улучшений?

  1. Ведётся обсуждение, с клиентом согласуются все основные вопросы, касающиеся предстоящих мероприятий: дата и время осмотра объекта недвижимости, сроки и стоимость проведения работ.
  2. Всем лицам, которые могут быть заинтересованы в личном присутствии при проведении экспертизы, получают уведомление со всей необходимой информацией. Уведомление нужно отправить за трое суток, если его адресат находится в том же регионе, и за пять, если в другом.
  3. Проводится экспертиза неотделимых улучшений. Специалист анализирует всю существующую документацию касательно рассматриваемого объекта, проводит визуальное и инструментальное обследование, фиксирует все особенности, недостатки и дефекты сооружения.
  4. Все полученные данные подвергаются тщательной обработки, проводятся все необходимые расчёты.
  5. Специалистом разрабатывается экспертное заключение, включающее описание проведённых мероприятий, их результат и актуальную информацию о рыночной стоимости неотделимых улучшений.
  6. Вся необходимая документация передаётся на руки заказчику.

Процедура может подвергаться незначительным корректировкам в зависимости от ситуации

Заключение

Если Вам понадобилась независимая экспертиза неотделимых улучшений, нужно будет предоставить нашим специалистом следующую документацию:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • документ, устанавливающий права лица на объект недвижимости, в отношении коего были осуществлены неотделимые улучшения;
  • документ, закрепляющий факт реализации неотделимых улучшений.